东 莞 市 拍 卖 典 当 信 息 简 报
第4期（总第4期）
东莞市拍卖典当行业协会秘书处 2010年1月11日
金融危机后的房产拍卖市场分析
“142万第一次，142万第二次，142万第三次，成交！”12月29日在东莞市集中拍卖中心内，拍卖师手中的槌子重重落下的那一刻，一套经过十几轮竞价的黄河服装城铺位才终于名铺有主。这套有众多买家参与竞拍的904209号房产，面积17平方米，起拍价仅有88万，但经过一路竞买加价，最后成交价竟高达142万，加上手续费及税费，约合100000元/平方米，创下东莞司法拍卖以来每平方米单价最贵的铺位。 如此热闹的场景在东莞房产拍卖会已经频频上演，尤其是11月后，不仅参与竞买人数急增，成交价也节节走高。“去年底房地产市场回暖以来，拍卖市场自然跟着水涨船高，竞争日趋激烈。”某资深拍卖师如此解释。
楼市回暖催热拍卖会
近来，在东莞市集中拍卖中心可以看到，拍卖会现场出现久违的爆棚景象，由于起拍价低于市场价两成，加之二手房新政策的刺激令楼市回暖，竞买市民几乎是2008年的3倍多。
起拍价尚处价值洼地的拍卖房备受广大置业者的关注。一般距离上午10时拍卖会开始还有半小时，集拍中心外已经站满了人。例如以往一场拍卖会100个座位坐不满20人，现在有近100人参加；近期有拍卖公司负责人称，某标的21套拍卖的房产中，去年几乎没人报名竞买，本次共成功拍出18套。
最近常常看到这种火爆的竞拍场景，一套位置较好的市内房产几乎都需要经过十几轮竞价，成交价往往高出起拍价近20%。此外，竞标者中除了自住外，也有此前一度消失的投资客，这些投资客频频出现在多场拍卖会。
据拍卖师介绍，今年拍卖会的火热与2008年的冷清场面形成鲜明对比。在去年楼市低迷时期，拍卖现场常常只零散地坐着10多个竞买人，经常有房产因参与竞拍人数不足两人而流拍，只有进行多次调价多次拍卖，还有许多房产无人竞价而以底价成交，即使有人竞买也是寥寥数人。到拍卖后半场，由于有人提前离场，稀稀拉拉的几个人，也再没举牌热情。而当前拍卖的房产标的，有不少是在去年曾遭遇流拍，当前也成了抢手货。“去年冷清时候拍卖房有一半成交就算不错了，有的拍卖房经历两次流拍也很常见，而元旦后的拍卖会上，不仅座无虚席，而且价格节节走高，尤其是位置较好的成熟社区成交率约100%，流拍现象极少。”某拍卖行负责人向笔者描述他所经历的冰火两重天。
价廉物美是诱因
今年拍卖会的火爆，除了市场回暖原因外，起拍价格相比去年有较大回落也是诱因。由于今年拍卖房产的起拍价是按照2008年评估价的八折计算，而2008年的起拍价多是2007年市场价的八折，而恰恰2008年东莞房价出现大幅度调整，这使得拍卖房的底价越来越接近买家的心理价位。中国房地产指数研究院分析师杨奕表示，虽然现在部分拍卖房被热捧致使成交价接近市场价，但多数拍卖房价格相对市场价还是比较实惠。面对依然居高的东莞房价，越来越多的置业者眼光自然会转向拍卖市场。
12月份东莞举办的235宗房产拍卖会，拍卖的物业总数高达百余套，多数区域都有好房源出现，镇区最便宜物业拍卖底价不足2000元/平方米，优质物业打出的拍卖底价也大大低于市场成交价格。一边是拍卖房起拍价自去年底大幅回落，一方面是房地产市场成交开始有起色，一度消失的投资客也不断涌入拍卖市场淘宝。
在拍卖现场看到，一些投资客频繁参与房产的竞拍，主要是成熟地段的房产，但表现相对冷静，只是在竞拍前一阶段参与，一旦价格被抬得较高，便不再参与。不过经过多场参与，一些投资客还是收获了不少物美价廉的房产。
拍卖房也有风险
据知情人士透露，进入拍卖会的大多数房产是业主“断供”后被有关银行起诉，由法院委托拍卖行公开拍卖的，另一部分是因经济纠纷被法院委托拍卖的。笔者了解到，常常有2008年置业热点区域如南城区、常平镇区、樟木头镇区的次新房产被拍，同一栋楼同一楼层的连续几套房产同时被拍卖，显然就是炒房客断供的后果。与此同时要清楚认识到的是当前的房产拍卖受棒及大量的房产标的面市的现象也不一定能代表2010年的房产拍卖形势。受全球金融危机影响，08年到09年中期楼市低迷，市场观望气氛浓重，不仅对一手房市场造成冲击，而且对二手市场的冲击更大，在这种的情况下房产拍卖的流拍现象屡见不鲜，一定程度上积压了不小房产标的。同时，由于全球金融危机的冲击，楼价急速下滑，造成大量炒房客资金紧迫，房产因断供被银行起诉由法院进行破产清算的案件也大量增加，所以造成在09年底10年初的房产标的大量增加的现象，而随金融危机的影响趋渐式弱，投资者逐渐对市场恢复信心，房产市场应该会再度受捧，尤其是在有限的标的下竞争将会更加激烈。投资客吴先生讲出一些拍卖心得，购买拍卖房需要留神，有些拍卖房情况复杂，有些还有产权纠纷，竞拍前一定要弄清产权关系，不过法院委托拍卖的断供房产通常不会有产权纠纷。
另外，现在起拍价一般是市场价的80%，如果竞价者太多、价格被抬得较高，加上所得税、过户费用、拖欠的物业费水电费等等，成交价可能高过市场价。笔者认为，与三级市场成交的二手房不同，法院拍卖房很少有业主会主动承担相关税费，所以竞买方一般要承担买、卖双方所有的税费，以及业主在物业拍卖之前拖欠的水电费、管理费等相关费用，所以在参加拍卖前，一定要定好心理价位。
“拍卖房的价格虽然一般都会比市场价格低一些，但随着东莞拍卖房市场的成熟，加之楼市回暖带来拍卖会的火热，有的房产成交价已高达市场价的九折或以上，消费者还是要理性看待拍卖房。”东莞市一家拍卖行的拍卖师还表示，虽然法院拍卖房的交接有法院强制执行保障，如果最后无法办理房产证或者无法入住，购房款可以退回，但其中可能要耗费不少时间和精力，消费者在权衡价格的同时，也要把这些时间成本计算进去。
东莞典当企业积极参加典当行业会计制度 和信息报送（广州）培训班
根据广东省经信委《关于开展典当行业会计制度和信息报送培训有关工作的通知》（粤经信发电〔2009〕28号）要求，根据东莞市经信局指示，为尽快适应新的会计制度和全国典当行业管理信息系统，确保全市典当企业做好新旧衔接和平稳过渡。东莞市拍卖典当行业协会组织会员企业代表参加了培训班。
2009年12月20日下午，协会组织典当企业会计人员等代表一行13人（部分会员自行乘车前往）乘坐中巴前往广州三寓宾馆参加培训班。培训班为期一天半，分别由广州玮铭会计师事务所钮彦平所长和广东省典当行业协会张乃禅秘书长担任授课老师。21日，钮彦平所长以房产抵押典当、股票质押典当、民品质押典当、鉴定评估、财产权利质押典当等为例子，并且从发放当金，到续当、绝当等几方面，详细地阐述了新会计准则的财务处理方法与旧会计准则的不同之处，并且列表表述了新旧会计科目的转换。22日上午，张乃禅秘书长详细地讲述了全国典当行业管理信息系统的“当票管理”相关操作流程和会计信息报送系统的操作。
课后，两位老师对学员提出的疑问都作认真、详细解答。本市学员经过两天的学习后，表示对财务入帐方面、系统操作和信息报送方面有了深入的了解，但对新会计准则的某些内容回去仍要好好的学习和转换。
抄送：东莞市中级人民法院、东莞市第一人民法院、东莞市第二人民法院、东莞市第三人民法院、东莞市公安局、东莞市经济贸易局、东莞市工商行政管理局
发至：各会员
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